Madrid. Operación Chamartín: un robo a los bienes públicos para garantizar un enorme pelotazo urbanístico

El documento demuestra que los terrenos se van a vender a la mitad del precio de mercado y con amplias prerrogativas en favor del gran capital privado, lo que garantizará sobradamente los intereses especulativos y el pelotazo urbanístico en una de las zonas de mayor valor urbanístico de la capital. El Ayuntamiento de Carmena-Ahora Madrid aprobó el pasado mes de septiembre la operación y sigue promocionando publicitariamente la operación especulativa pese a la oposición ciudadana y al escándalo desatado.

La parte de la que se han conocido las condiciones de venta pre fijadas, aquella de la que es única propietaria la empresa pública Adif-Renfe, afecta a 1.278 millones de metros cuadrados que se destinarán a la construcción de viviendas y oficinas y representa aproximadamente la mitad de los 2.662.500 metros cuadrados del conjunto de la operación. Estas parcelas de terreno actualmente público, serán compradas por la inmobiliaria Distrito Castellana Norte (BBVA e Inmobiliaria San José) a un precio de 769,5 euros el metro cuadrado, cuando el precio de mercado en la zona se encuentra en el entorno de los 1.500 euros, es decir, el precio de mercado real es prácticamente el doble de lo que se va a cobrar al capital privado inversor. Teniendo en cuenta, además, que actualmente en esta zona, que se encuentra en el corazón del centro financiero de Madrid, se están vendiendo las viviendas y las oficinas construidas a 5.000 euros el metro cuadrado y subiendo, puesto que la gentrificación y la especulación turística están disparando los precios en las zonas más lujosas de la ciudad. Esto da un enorme margen de beneficio a esta operación urbanística.

La cuantía total por los 1.278 millones de metros cuadrados que tendrá que abonar Distrito Castellana Norte (DCN) es de 984.225.200 euros, importe que según ADIF ha permanecido constante, al menos, desde el contrato firmado en 2015, cuyo contenido se desconoce por ser escandalosamente secreto. En su última modificación al planeamiento urbanístico de la zona, el Ayuntamiento de Carmena redujo ligeramente los ratios de edificabilidad -4,5% de rebaja en la superficies residenciales y del 5,8% para las no residenciales (oficinas y comercios)-, lo que fue el último paso para el desbloqueo de la operación, al llegarse a un acuerdo entre todas las partes, siendo ministro de Fomento Iñigo de la Serna, por parte del Gobierno de Rajoy del PP. Posteriormente el proyecto urbanístico ha seguido adelante con el Gobierno de Pedro Sánchez, siendo el actual ministro de Fomento José Luis Ábalos quien ha realizado la aprobación definitiva del proyecto, sin que nada de esto haya hecho modificar en ningún caso el auténtico pelotazo de toda la operación. De este modo se cerró el círculo especulativo, lo que se inició con un acuerdo con un Gobierno socialista, Borrell como ministro del ramo, se ha cerrado con otro ministro socialista, sin que haya habido ningún menoscabo en el negocio previsto con los diferentes Gobiernos del PP-PSOE.

Pese a todos los cambios de Gobierno, lo único cierto es que el canon a pagar por parte de DCN se ha mantenido prácticamente constante durante todo el proceso según se ha sabido por la propia Adif, cuando los precios de los bienes inmuebles vienen subiendo fuertemente, sobre todo en Madrid y más en sus zonas más caras como es ésta y, por otra parte, la disminución de los ratios ha sido poco relevante de cara al pelotazo urbanístico y el enorme beneficio que logrará DCN con esta operación.

Además, por lo conocido ahora existen otras cláusulas que benefician claramente el interés privado de la operación en contra de los intereses públicos y en perjuicio del patrimonio colectivo. Por ejemplo, en el contrato se establece la entrega de los terrenos en su totalidad, o como mínimo del 89,7%, en el preciso instante de la firma de la escritura pública de compra-venta. Sin embargo, el nuevo propietario, DCN, tan solo deberá pagar en ese momento 210 millones de euros, es decir un 21% del valor de lo que se le entrega. A partir de ese momento DCN pagará en cómodas cuotas durante un período nada menos que de 20 años, con un interés fijo del 3%. Y, sin embargo, dispondrá de toda la propiedad para poder efectuar las operaciones que le resulten más provechosas sin ningún límite ni condición, incluso la venta directa sin construir absolutamente nada y embolsándose el beneficio directo al revender el suelo a un precio mucho más elevado. Sin embargo, ¿cuál no será el beneficio previsto cuando la propia DCN ha asegurado que asumirá la construcción de los terrenos afirmando que “nos comprometeremos a estar hasta el final”, teniendo en cuenta que como es lógico no le mueve otro interés que la pura ganancia capitalista? Por otra parte, no deja de resultar llamativo que con apenas un 21% de la liquidación del valor y con una financiación a 20 años con un cómodo interés fijo del 3% -que en modo alguno consiguen cualquier vecino o vecina-, puedan hacerse con la propiedad de la totalidad del terreno.

Pero es que aún hay más condiciones favorables para el capital privado, puesto que la cifra que pagará DCN puede verse disminuida, según las condiciones del contrato filtrado, dado que Adif se compromete a hacer frente a los gastos relacionados con la desafectación y descontaminación de los terrenos, lo que puede tener un coste de millones de euros que se ahorrará DCN y que seguro incrementará valor al terreno del que se aprovechará el propietario, lógicamente.

Además, también Adif correrá a cargo de los gastos de urbanización hasta un importe de 25 millones de euros. En concreto se trata de los gastos de urbanización del solar que servirán para conectar las nuevas calles con la estación de Chamartín. Pero es que, además, la losa con la que se van a cubrir las vías de la estación de Chamartín y que permite incrementar la superficie de los terrenos aprovechable, y por lo tanto la especulación y el beneficio inmobiliario, correrá a cargo de Adif una vez supere los 321 millones de coste.

Por último, DCN también tendrá la posibilidad de ser indemnizada por “cada metro de edificabilidad” de los 150.000 metros cuadrados de edificabilidad bruta lucrativa, con uso terciario, que no se ubiquen en la calle Agustín de Foxá, por este concepto Adif podría pagar un máximo de 131,3 millones de euros.

Por último, hay una serie de cláusulas adicionales por las que DCN se reserva la posibilidad de retirarse de la operación si hubiera modificaciones en los términos y condiciones en función del planeamiento urbanístico final del Ayuntamiento de Madrid. Aunque ya no se esperan cambios, la ratificación de la aprobación del Plan por parte del Ayuntamiento se prevé que se produzca en la primavera.

Secretismo y negociación por arriba

Durante 25 años, desde que se suscribió un primer documento en 1993 entre el Gobierno del PSOE (Borrell) y los promotores privados de la operación, todos los documentos contractuales y legales que fueron elaborados se han mantenido en absoluto secreto hasta el día de hoy, ya fuera con Gobiernos del PSOE-PP, incluyendo la fase actual de Ahora Madrid-Podemos en el Ayuntamiento de Madrid.

Lo que resulta sorprendente e inaudito es que una empresa privada pueda imponer la ocultación de todos estos documentos durante todos estos años de una operación basada en suelo público y que le va a suponer un enorme beneficio de millones de euros al capital financiero, lo que ha sido defendido incluso en los tribunales. Algo que no hubiera podido suceder sin la connivencia de las distintas administraciones con el ocultismo de toda la operación y la corrupción que eso conlleva, al favorecer los intereses directos del capital financiero e inmobiliario representado por el BBVA y la Inmobiliaria San José.

La grave implicación de las administraciones para favorecer los intereses de la inmobiliaria DCN es un hecho totalmente contrastado, y todo a costa de los intereses públicos colectivos y en contra de otro tipo de políticas urbanísticas que impulsasen un desarrollo urbanístico equilibrado territorial y socialmente, que pudiera tratar de romper las fuertes desigualdades entre norte y sur existentes en la ciudad de Madrid. Políticas que Manuela Carmena y el gobierno de Ahora Madrid se comprometieron en campaña electoral a impulsar, asegurando que pararían los proyectos urbanísticos especulativos del PP, cuando en la realidad han hecho exactamente lo contrario durante sus cuatro años de mandato. Con este tipo de actuaciones urbanísticas han facilitado el lujo y la exclusividad social en amplias zonas de la ciudad, contracara del aumento de la precariedad, la degradación, la falta de vivienda y el abandono de los distritos donde mayoritariamente viven las clases populares en Madrid.

Por otra parte, y también muy grave, es el hecho de que se desconozcan las condiciones respecto a la compra del resto del suelo, otros 1.384.500 metros cuadrados, la mayoría propiedad de otras instituciones públicas (Comunidad de Madrid, Ministerio de Fomento, Correos y el propio Ayuntamiento de Madrid). Puesto que de esta parte no ha habido por el momento ninguna filtración y se desconocen las condiciones de venta a DCN, naturalmente puede suponerse que podrían ser similares o incluso todavía más nocivas para el interés público.

La complicidad directa, en este caso del Ayuntamiento de Carmena y Podemos, es gravísima. Mantener en secreto las condiciones económicas de toda la operación y las negociaciones por arriba -sostenidas directamente por Carmena, con el apoyo sin fisuras de los concejales de Podemos- con los gestores de Distrito Castellana Norte y el ministro Iñigo de la Serna inicialmente y, posteriormente con José Luis Ábalos por el PSOE, supuso alinearse objetivamente con las políticas favorecedoras de los intereses económicos de los grandes capitales financieros.

Desde esta perspectiva, no parece que exista una diferencia tan grande entre, por ejemplo, la venta de vivienda pública a fondos buitre que realizó el Gobierno de Ana Botella durante su gestión, y también durante el Gobierno de Ignacio González en la Comunidad de Madrid, y el desarrollo de la operación Madrid Norte, que implica la venta de millones de metros cuadrados públicos al gran capital financiero a precio de saldo, por debajo de mercado, y basada en la ocultación contractual de todo el proceso, como en el caso de las viviendas indicadas. En ambos casos se ha producido la connivencia completa entre administraciones e intereses privados para garantizar fines especulativos y un gran pelotazo económico.

Pese a todas estas condiciones, que demuestran claramente el fondo especulativo de la operación con la venta por debajo del precio de mercado del suelo público y, en consecuencia, una posible malversación de fondos públicos, el Ayuntamiento de Madrid en palabras de su concejal del área responsable, José Manuel Calvo, ha señalado que “nosotros nos hemos ocupado de hacer un buen plan, un plan sostenible y razonable, lo demás son condiciones previas que nos transcienden”. Insólito.

Esto no es otra cosa que mirar para otro lado y actuar, una vez más, en contra de los intereses “de la gente”, el objetivo político por el que decían luchar desde los autodenominados “Ayuntamientos del cambio”. Una vez más se ha demostrado que la lucha política desde una óptica institucional, al margen de las movilizaciones y la lucha organizada en la calle y con un enfoque meramente reformista, como defienden Podemos y Ahora Madrid, resulta inviable si de lo que se trata es de modificar la relación de fuerzas y atacar los grandes intereses económicos capitalistas, con el objetivo de modificar la situación social en beneficio de la clase trabajadora y los sectores populares.