El debate sobre la ley de alquileres sacó a la luz que su modificación afecta a millones de personas, los inquilinos crecieron en número y proporción de forma acelerada en las últimas décadas. La construcción para la especulación, la caída de los ingresos de los trabajadores y sus familias, la alta inflación y las más que insuficientes obras del Estado, volvieron imposible acceder a una vivienda propia a grandes franjas de la población. Los gobiernos de las últimas décadas son los responsables de la crisis habitacional.
Matías Hof @HofMatias
Lunes 9 de octubre de 2023 20:33
Foto: Ricardo Palmadessa
Este martes se puso a votación el nuevo proyecto de ley que fue aprobado en la Cámara de Senadores gracias a los votos del oficialismo (y otros bloques provinciales como Unidad Federal o Juntos Somos Río Negro), mientras Juntos por el Cambio insistió con su propia versión. Los diputados del Frente de Izquierda denunciaron el lobby del negocio inmobiliario y reclaman que se tomen medidas urgentes a favor de las y los inquilinos. La situación para estos últimos es cada vez más crítica y son más de 10 millones (que corresponden a más de 2 millones de hogares) aquellos que, al no poseer una vivienda propia, sufren las consecuencias del encarecimiento de los alquileres.
Según los datos de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés los alquileres en oferta subieron 19,3 % en septiembre en CABA en relación a agosto. Muy por encima de la inflación promedio en torno al 11 % que estiman las consultoras privadas para ese mes. Hoy en CABA, el valor promedio de un dos ambientes es de $225.800 mensuales, según Zonaprop. El Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires informa que actualmente hay 488.000 hogares de inquilinos en los distintos barrios.
Si bien la Ciudad es el distrito con mayor porcentaje de personas que alquilan, la tendencia es general a nivel nacional. Entre 2010 y 2022 el porcentaje de inquilinos sobre la población del país pasó de un 16 % a un 20 %. Así lo revelaron a principios de agosto las organizaciones Cippec, Acij y Techo, en la presentación del informe «Desafíos de la planificación territorial, el acceso al hábitat y a la vivienda». De los datos recabados por la Encuesta Inquilina de 2023 surge que el 32% de los encuestados invierte más de la mitad de su salario en alquilar. Pero ¿cómo llegamos a esta situación?
Especulación: costos de construcción en pesos y precios de venta en dólares
El movimiento “La ciudad somos quiénes la habitamos” y el Observatorio del Derecho a la Ciudad dejó clara la contradicción entre el aumento de la construcción y el déficit habitacional en la Ciudad de Buenos Aires: “A pesar de la construcción de más de 10 millones de m2 entre 2011 y 2021, alrededor de 400.000 personas viven en villas (barrios populares) y 1 de cada 6 habitantes enfrenta déficit habitacional. En Argentina, el volumen de viviendas construidas por año en la última década fue récord histórico, con cero crédito hipotecario. Un 70% más que en los ´90.”
La investigadora del Conicet, Ivana Socoloff, afirma que este “boom” de la construcción se dio en la mayoría de las grandes ciudades del país y fue consecuencia de las ganancias realizadas por los empresarios agroexportadores a partir del 2002-2003. En su trabajo “Financiarización de la producción urbana: el caso argentino en perspectiva” explica que: “existieron condiciones macroeconómicas que contribuyeron a orientar la inversión al sector inmobiliario, dando lugar a un boom en la edificación en el período considerado. Mientras que, por otro lado, este boom fue financiado principalmente con ahorro local y/o deuda a corto plazo, con una participación limitada de los bancos y muy limitada del mercado de capitales.”
La autora grafica este proceso relatando un ejemplo: “La gente del campo no sabía qué hacer con la plata. En el interior uno veía que cualquier campesino se compraba una 4x4 y al tiempo, otra para el hijo. Llegó un punto en que ya no podían seguir comprando camionetas y pasaron a invertir en un edificio, en dos, en tres.” Además elaboró un gráfico en el que compara las variaciones de los metros cuadrados construidos por año en Rosario con las oscilaciones del precio de la soja, que muestran claras semejanzas.
A este fenómeno económico es importante agregarle el estímulo generado por los blanqueos de capitales para la construcción que incentivaron aún más el destino de las ganancias obtenidas a la construcción de megaproyectos en los barrios más caros de las ciudades. Como fue el caso del blanqueo realizado por Macri en el año 2017 y el más reciente bajo el gobierno del Frente de Todos, aprobado en el 2020 y prorrogado en 2022. Las nuevas leyes propuestas, en el Congreso, incluyen beneficios impositivos a los propietarios, en lugar de destinar esos fondos a la construcción de viviendas para quienes no la poseen.
Estas “inversiones” no fueron en viviendas económicas orientadas a resolver los problemas habitacionales, por el contrario lo que creció fue la construcción de departamentos de lujo, acorde a los intereses de los dueños de la tierra y los empresarios ligados a este sector. Como muestra el “Informe sobre la condición de ocupación de las viviendas en CABA”, (realizado por un conjunto de organizaciones de derechos humanos, universidades y organizaciones barriales, en 2019), la construcción de viviendas “lujosas y suntuosas”, en la ciudad, pasó de representar menos del 10 % en 1995 a superar el 50 % en 2017. Por el contrario, las viviendas “sencillas” dejaron de representar más del 60 % para ser menos del 30 %, en el mismo periodo.
El Estado casi no aportó en revertir esta tendencia. Un estudio, en base a los datos preliminares del Censo 2022, realizado por Tejido Urbano indica que en los últimos 12 años (entre el Censo del 2010 y el del año pasado), se realizaron más de 3,9 millones de viviendas, de las cuales el Estado construyó menos del 12%. Un promedio de menos de 40.000 viviendas por año.
Jonatan Baldiviezo, del Observatorio del Derecho a la Ciudad, explica en distintas notas que: “Se duplicó la cantidad de viviendas construidas, de 8.500.000 a 17.700.000, mientras que la población sólo creció un 50%, de 30.800.000 a 46 millones. Pero a pesar del aumento en la cantidad de viviendas, debido a la imposibilidad de que la mayoría de la población acceda a la propiedad, el porcentaje de inquilinos en las ciudades aumentó”.
Hoy se necesita el equivalente a 29 años de trabajo en el sector formal, suponiendo que el salario se ahorra por completo, para comprar una vivienda de 60 metros cuadrados cubiertos en CABA. Estos 29 años son cinco más de los que se necesitaban en 2020, y 19 años más que los requeridos en 2017.
El encarecimiento de las propiedades tiene sus raíces en la creciente dolarización del mercado inmobiliario desde la última dictadura cívico-militar y pegó un nuevo salto en la década pasada, como podemos observar en el siguiente gráfico.
Además, la casi inexistencia de créditos hipotecarios para acceder a la vivienda desde hace 40 años, tanto desde el sector privado como el público, restringieron aún más el sector de la población capaz de comprar una casa o departamento.
En este marco, no es una sorpresa que la cantidad de inmuebles ociosos que tiene la Ciudad haya alcanzado las 200.000 viviendas, más del 12 % del parque inmobiliario, y que según el último censo a nivel nacional alcancen casi las 3.400.000 viviendas. Este avance de la polarización entre casas desocupadas y familias sin vivienda propia se debe a que el objetivo de los empresarios es destinar sus ganancias en pesos a la construcción, para luego vender en dólares a un precio que supera lo invertido o retener las propiedades como reserva de valor. El problema no es la falta de viviendas, sino la concentración de la propiedad urbana por parte de los empresarios y la imposibilidad del acceso a la vivienda para los trabajadores y sus familias.
Dolarización de los alquileres
Un fenómeno reciente que contribuye a la dolarización de los alquileres, es la expansión de los alquileres temporarios. Para 2019, como indica un estudio del CEM, la Ciudad de Buenos Aires (CABA) contaba con 15.655 publicaciones de este tipo, de las cuales 11.848 (76%) eran viviendas completas. Según datos de la página Inside Airbnb (una plataforma con datos abiertos que en Argentina sólo tiene datos para el territorio porteño) el número de publicaciones al momento de publicar esta nota es de 26.204, de las cuales 23.557 (89,9%) son viviendas enteras. Ese número implica un crecimiento de más del 50% con respecto a 2019 si tomamos sólo las viviendas enteras.
A nivel nacional, según el último estudio del CEM, abril 2023: Hoy hay casi 30.000 ofertas activas de alquileres temporarios en las 22 ciudades argentinas analizadas; el 89% son viviendas que se alquilan completas. En el documento afirman que las ofertas crecen en todas las ciudades. En Ushuaia aumentaron 100% y en Bariloche 220% entre octubre de 2021 y febrero de 2023. En Puerto Iguazú se triplicaron en menos de dos años (2018-2020).
La presión de los alquileres temporarios, concentrados en algunas zonas de altos ingresos, se traslada al desplazar a quienes alquilaban en ellos a otros barrios y fomentar la búsqueda de ganancias más altas del conjunto de los propietarios. De esta manera, acelera la dolarización de la mayoría de los alquileres.
Si cada vez son más las viviendas cuyo objetivo es la reserva de valor o la obtención de ganancias, en un país con la inflación en valores elevados desde hace más de 10 años, es inevitable que crezca la presión a la dolarización de los alquileres. La reforma a la ley de alquileres realizada en 2020 y el debate actual para volver a modificarla, son sólo intentos fallidos para modificar las condiciones contractuales que terminaron por acelerar el proceso de dolarización. Mientras en 2022, los alquileres publicados en dólares representaban un 20 % del total, hoy el 60 % se encuentra en la moneda norteamericana.
Afectar los especuladores y grandes empresarios para terminar con la crisis habitacional
Como se puede ver el problema de los alquileres es derivado de la concentración de la propiedad de las viviendas. Myriam Bregman y Nicolás del Caño, desde las bancas del Frente de Izquierda, debaten la necesidad de tomar medidas de emergencia para resguardar a los inquilinos que apuntan al problema de origen: la creación de impuestos progresivos a las viviendas vacías para desalentar la especulación y que esos inmuebles se vuelquen a la oferta; poner un tope al precio inicial de los contratos y a las actualizaciones de acuerdo a la evolución de los salarios formales e informales; limitar los alquileres temporarios de quienes posean más de 100 mts2 o más de dos unidades funcionales sin contar la vivienda propia y la prohibición de fijar precios de alquileres en dólares (definiendo penalizaciones para las inmobiliarias que lo hagan), se encuentran entre las principales.
Estas medidas podrían tomarse en lo inmediato, en el camino de dar respuestas más estructurales para el acceso a la vivienda como créditos baratos y con tasa subsidiada (mediante la nacionalización de los bancos ya que la banca privada se opone a otorgarlos), y un plan de obras públicas para construir las viviendas necesarias y urbanizar barrios, donde sean las y los trabajadores quienes controlen esa planificación.
