El Círculo Rojo. ¿Qué pasa con la ley de alquileres?

Foto: Télam

• Esta semana se conformó la Comisión de Legislación General en la Cámara de Diputados para tratar cambios en la Ley de Alquileres, que está vigente desde julio de 2020.

• Esa comisión se va a tomar un mes para tratar distintas propuestas. Por el momento, existen veinticinco proyectos presentados.

• Recordemos que, luego de cuarenta años sin regulaciones, esa ley estableció resguardos elementales a los inquilinos.

• Esos resguardos son: la duración de los contratos pasó de dos a tres años; se redujeron algunos gastos para el ingreso a una vivienda alquilada; se estipuló una fórmula para la actualización anual del importe a pagar.

• Por eso, aunque la Ley de Alquileres dejó baches y tiene deficiencias, fue una ley apoyada por varias organizaciones de inquilinos.

• Ahora el lobby de los empresarios constituido por grandes inmobiliarias, desarrolladores, constructoras, quieren que se derogue la ley.

• ¿Por qué? Porque dicen que hay mucha regulación. Es decir, quieren eliminar los resguardos elementales establecidos para los inquilinos.

• Una aclaración importante es que el lobby inmobiliario es algo diferente que los pequeños propietarios, que en algunos casos alquilan a terceros para tratar de llegar a fin de mes o tener algún ahorro.

• Ese lobby inmobiliario quiere reducir el período del contrato nuevamente a dos años; y que la actualización sea semestral en lugar de anual o directamente que exista libertad para que se acuerde el método de indexación entre inquilinos y propietarios.

• Pero esa libertad en realidad es someter al inquilino a una relación asimétrica en la que está en debilidad frente a las inmobiliarias y propietarios.

• Ese lobby inmobiliario actúa a través de Juntos por el Cambio, entre otros bloques: María Eugenia Vidal se convirtió en una de las voceras de la propuesta de derogación. Pero es algo que también plantean Javier Milei y otros bloques.

• Pero también desde Juntos por el Cambio se propusieron alternativas contra los inquilinos, tales como el desalojo abreviado. Y, como no podía ser de otra forma, beneficios impositivos a los propietarios para que no dejen las viviendas ociosas.

• El modelo de urbanización de Juntos por el Cambio es el de la Ciudad de Buenos Aires: el de los megaproyectos inmobiliarios.

• Por el lado del Frente de Todos, José Luis Gioja tiene un proyecto que prevé la posibilidad de un impuesto a la vivienda ociosa y plantea la posibilidad de viviendas públicas de alquiler.

• Uno se pregunta si es creíble la propuesta cuando el Frente de Todos al momento de elegir entre tierra ociosa para las familias pobres en Guernica o para barrios cerrados, eligió a los poderosos.

¿Qué pasa con el mecanismo de actualización?

• El mecanismo de actualización se determina en partes iguales por la evolución del IPC (Índice de Precios al Consumidor del INDEC) y de salarios (RIPTE que publica el Ministerio de Trabajo).

• Si bien establece una referencia que en su ausencia dejaría desguarnecidos a los inquilinos en la relación asimétrica que existe con los propietarios, con la inflación que sube por ascensor ese mecanismo se tornó problemático.

• Y eso se refleja, en particular, en los precios de los alquileres nuevos que se ponen en oferta, que aumentaron mucho más que el índice de alquileres. Justamente, uno de los baches de la actual ley es que no regula los precios de los alquileres nuevos.

• No solo eso. El índice de actualización afecta negativamente a las trabajadoras y trabajadores informales cuyos salarios en el último año siempre estuvieron muy por detrás de la inflación y los salarios formales.

• Recordemos que los informales constituyen alrededor de un tercio del total de asalariados.

• En este contexto de inflación galopante, uno podría preguntarse ¿Por qué no congelar los alquileres en protección de la parte más débil del contrato?

¿Cuán extendido es el fenómeno de quiénes alquilan?

• El último dato de INDEC corresponde al primer semestre de 2021 y señala que el 18,7 % de los hogares relevados en 31 aglomerados urbanos son inquilinos.

• Se trata de 1,7 millones de hogares en los que viven 4,6 millones de personas. Pero los números se amplían si se considera a todo el país.

• Según la Encuesta Permanente de Hogares, entre 2003 y 2020 en todo el país subió casi un 6 % la cantidad de hogares inquilinos y se redujo 10 % la de propietarios.

¿Cómo abordar la problemática?

• El debate de una ley de alquileres es insuficiente sin pensar el problema de acceso a la vivienda de manera integral.

• Existe un hecho elemental: el Estado no garantiza el derecho a la vivienda, según establece la propia Constitución Nacional.

• Esto se refleja en números dramáticos. El déficit habitacional total estimado por la Cámara Argentina de la Construcción alcanzó a 3,2 millones de hogares en el IV Trimestre de 2018. De ese total, 1,2 millones comprende el déficit de viviendas nuevas. El Censo de este año va a arrojar datos más precisos de la situación.

• Recordemos que el último censo había detectado dos millones de viviendas ociosas. Es decir, que sobran viviendas para atender a los hogares que necesitan vivienda nueva. Una irracionalidad total.

• Por eso, en el debate de la ley de alquileres se habla de un impuesto a la vivienda ociosa, como forma de impulsar a que esas viviendas sean ofrecidas en alquiler.

• Por otro lado, en el Registro Nacional de Barrios Populares en Proceso de Integración Urbana (RENABAP) se reconocieron 4.416 barrios que son habitados por más de 4 millones de personas: cerca del 10 % de la población argentina.

• Un debate integral tiene que tomar en consideración que los salarios deberían cubrir de mínima las necesidades básicas. Es claro que esto no ocurre para la gran mayoría de los asalariados.

• Luego, hay muchas medidas que se pueden debatir: establecer un impuesto a la vivienda ociosa; la expropiación de los grandes grupos inmobiliarios; un ordenamiento territorial que no beneficie al capital inmobiliario; un plan de obras públicas para construir viviendas no a cuenta gotas como ocurre hace años, sino apuntando a terminar el déficit habitacional en un plazo corto; el acceso al crédito hipotecario barato con tasas subsidiadas, para refaccionar o acceder a comprar la vivienda única.

• Hoy en la Argentina y en el mundo, la urbanización, el uso del suelo, está determinado por las necesidades de ganancias de las empresas: es una urbanización capitalista que está disociada de las necesidades sociales. Y un debate integral, requiere, dar vuelta la tortilla, terminar con esa lógica.