La semana pasada Sergio Massa, anticipó que suspenderían la ley de alquileres por 180 días. Mientras dure la suspensión de la ley, se convocaría a una comisión especial en el Congreso, de la que participen también representantes de los inquilinos y el sector inmobiliario, para avanzar en una reforma.
La ley de alquileres fue sancionada por el Senado en junio de 2020 luego de atravesar múltiples modificaciones producto del fuerte lobby inmobiliario que se opuso desde un comienzo.
¿Qué intereses se expresan en esta suspensión de la ley de alquileres?
*Bajo la dictadura se liberó el sistema de alquileres en el país, se dolarizaron los valores de las viviendas y esto no se modificó por 40 años. Cada vez hay más inquilinos y menos propietarios.
*La ley pretendía conseguir algunas mejoras elementales para quienes alquilan, como: extender de 2 a 3 años el contrato, el depósito de garantía y el mes de adelanto pasan de 2 a 1 sólo mes, actualizaciones anuales y no sean cada 6 meses y regidas por un fórmula estipulada, y no como se le ocurría a las inmobiliarias. El locador debe aceptar entre un abanico de opciones en concepto de garantías (aval bancario, seguro de caución, título de propiedad inmueble, garantía de fianza). Demandas apoyadas por las asociaciones de inquilinos que durante años dieron una pelea en este sentido.
*Alerta Spoiler: un problema original de la ley fue dejar en manos del “mercado” la asignación de los precios de los nuevos contratos, a sabiendas que allí se trasladará el costo por las nuevas regulaciones.
La respuesta del lobby inmobiliario fue mayor aún, redujeron la oferta de propiedades para alquilar, sumando presión a los precios de los nuevos contratos. Mientras la inflación disparó las actualizaciones anuales de los contratos regidos por el índice de alquileres (50 % IPC, 50 % variación de salarios RIPTE) que superó el 50 %. ¡Impagables!
Desde las organizaciones de inquilinos rechazaron la posible suspensión de la ley. Inquilinos agrupados señaló que “es importante informar que no es posible la suspensión de la ley de alquileres porque así se suspendería todo marco regulatorio de los alquileres de vivienda y comerciales”.
También hay que aclarar que la legislación tampoco apunta a resolver el problema de fondo de la vivienda. Según la Encuesta Permanente de Hogares, entre 2003 y 2020 en todo el país subió casi un 6 % la cantidad de hogares inquilinos y se redujo 10 % la de propietarios, mientras que en esos mismos años en ciudades como Córdoba, Santa Fe y Buenos Aires la suba de hogares que alquilan llegó a superar los 23 puntos, según un informe del Cels.
Los que están a favor de suspender o derogar la ley, para volver al estadio previo van desde María Eugena Vidal, Milei, Espert, hasta algunos como Massa que también buscan calmar los reclamos de los especuladores inmobiliarios. Pero el problema de la vivienda es estructural, no se trata de modificar superficialmente una ley sino de buscar salidas de fondo a un problema que afecta a más de 3 millones de hogares en el país.
El peso de los alquileres en los ingresos
Afrontar el pago de un alquiler es muy costoso para la gran mayoría de los trabajadores. Según un informe del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat difundido por la Federación de Inquilinos Nacional, “se observa un incremento del peso del alquiler en los ingresos de los hogares inquilinos en la mayoría de los aglomerados” del país.
En el Gran Rosario la incidencia del alquiler en el ingreso era del 23 % durante 2015 y 2019, aumentando al 26 % durante 2020, y se ubicó en 22 % en 2021. En Gran Mendoza subió del 24 % en 2015 al 29 % en 2019. En 2020 descendió levemente a 27 % y en 2021 subió al 29 %. En el Gran Córdoba escaló del 29 % en 2015 al 36 % en 2019, se redujo a 24 % en 2020 y volvió a trepar a 32 %. En el caso de la Ciudad de Buenos Aires la incidencia del alquiler en el ingreso fue del 25% en 2015, 32 % en 2019, 25 % en 2020, y subió al 35 % en 2021.
Para el cálculo el informe detalla que se consideró la incidencia de un alquiler de un departamento de dos ambientes (sin considerar expensas), en el Ingreso Total Familiar mediano de los hogares inquilinos de dos miembros. Además, se excluyó a los partidos del Gran Buenos Aires por las diferencias de precios entre zonas y municipios.
Se trata de un piso del peso del alquiler en los ingresos y considerando dos miembros. Solo a modo de ejemplo, con un salario mínimo, vital y móvil solo se puede pagar el alquiler de un monoambiente en Caba y sobraría para sobrevivir en el mes $ 1.600. Según promedio SMVM del tercer trimestre del año y precios de departamentos promedio del mismo período publicado por la Dirección General de Estadística y Censo de la Ciudad.
La dificultad para alquilar no afecta a todos por igual. Mujeres, jóvenes, personas trans, migrantes, y personas de bajos ingresos son los más afectados. Según encuestas telefónicas realizadas por la UNSAM y el CELS en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), los hogares inquilinos sostenidos por mujeres, migrantes o jóvenes tienden a destinar una mayor porción de sus ingresos a pagar el alquiler y a estar más endeudados que el resto de los inquilinos.
Con estos precios, ¡alquilar es imposible!
Los precios de los alquileres subieron por encima de la inflación en el último año. El precio promedio de un departamento de un ambiente en CABA aumentó en el tercer trimestre de este año un 53,3 % en relación al mismo período de 2020, el precio de un departamento de dos ambientes escaló un 54,8 %, mientras que uno de tres ambientes trepó un 57 % en el mismo período, según un informe de la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires. La inflación porteña en el mismo trimestre aumentó un 46,8 %, es decir que los precios de los alquileres subieron por encima de los precios generales.
La actual ley de alquileres no establece ninguna regulación de precios para nuevos contratos. Para el ajuste anual la fórmula de actualización de los alquileres para el período dentro del contrato contempla el promedio de evolución de inflación y salarios (índice ICL). El informe del Ministerio de Hábitat analizó la evolución del índice ICL, que se utiliza para ajustar anualmente los valores de los alquileres, y la variación de los precios ofertados para un dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires, en base a la información publicada por la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad.
El documento concluye que “el índice de ajuste ICL contribuye a estabilizar los precios del mercado de alquileres, ya que vincula la variación nominal de los precios a la evolución general de los precios de la economía. Así, puede advertirse que la gran volatilidad de precios se ubica en los precios de oferta de alquiler, precios que no están alcanzados por la regulación”. Entonces, ¿por qué el Gobierno suspendería la ley dejando a los inquilinos otra vez sin ninguna regulación?
Abajo la usura inmobiliaria, derecho a la vivienda para todos y todas
En tanto, comprar una vivienda es inaccesible para las mayorías populares. Fernando Bercovich, especialista en urbanismo señaló en su newsletter de Cenital: “Algo que me impresionó mucho es el desfase entre la renta inmobiliaria (es decir la diferencia entre el costo y el precio promedio en dólares del metro cuadrado construido), que aumentó un 1.000 % entre 2002 y 2018, y la cantidad de metros cuadrados que compran un salario medio en la zona norte de la Capital, que pasó de 0,43 a 0,18 entre ese año y el 2020”.
Además, es casi inexistente el crédito hipotecario en el país. La iniciativa del macrismo con los créditos UVA terminó con miles de deudores hipotecarios ahogados, con cuotas impagables, una situación que sigue muy crítica hasta la actualidad.
Mientras tanto avanza la concentración y el poder de lobby de los pulpos inmobiliarios, que también gozan de negociados con el sector público y los gobiernos de turno, como las constantes denuncias sobre las leyes de Larreta en la Ciudad cediendo terrenos fiscales para la construcción de mega torres.
En sentido opuesto, cada vez hay más gente sin casa, el déficit habitacional es un problema estructural, que se profundiza desde hace décadas. Para revertirlo hacen falta medidas de fondo, que ataquen esos intereses. Desde la izquierda se propone poner en pie un plan de obras públicas centrado en la construcción de viviendas para los sectores más necesitados. Garantizar líneas de crédito barato, con tasas subsidiadas, para refacción o acceder a comprar una vivienda. Son medidas que de conjunto servirán para impulsar el empleo, en el marco de una profunda crisis social y económica, y que no pueden pensarse por fuera del desconocimiento soberano de la deuda con el FMI, que ya exige mayor ajuste del gasto, es decir, menos plata para vivienda por ejemplo.
Frente a la emergencia habitacional, es necesario declarar la prohibición de los desalojos y la urbanización integral de los barrios populares.
Según estimaciones oficiales las viviendas sin ocupar serían más de 2 millones, lo que representa cerca del 70 % del déficit. Por eso es necesario realizar un inventario nacional de vivienda ociosa, identificando las que pertenezcan a los grupos empresarios inmobiliarios o desarrolladoras millonarios y obligarlos a ceder al Estado las propiedades en esa condición. Al resto de las viviendas sin ocupar hay que aplicar un impuesto progresivo a la vivienda ociosa que vaya a un Fondo para la integración socio urbana de asentamientos precarios y villas. Claro que no lo haremos solos sino organizados.
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