Andrés Arnone
| Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo (UBA)
El mercado inmobiliario deja cada vez más familias trabajadoras sin acceso al alquiler y mucho menos a la vivienda propia | Ricardo Palmadessa
¿Quién cree que atrayendo inversores y construyendo más, el precio de la vivienda bajará? Comprar y acaparar cada vez más tierra y vivienda no solo es el objetivo de un juego de mesa muy famoso, sino el motor de la urbanización actual. Solo el Frente de Izquierda plantea una solución a la crisis de vivienda.
¿Cual es el objetivo de la gran mayoría de los emprendimientos inmobiliarios? ¿Dar vivienda a millones de familias? ¿Que obreros, diseñadores, trabajadores y trabajadoras de administración de la construcción tengan salarios decentes? ¿Dar el precio más bajo posible?¿O entregar la vivienda al mejor postor, pagar los peores salarios y obtener la mayor ganancia? La realidad demuestra la opción que eligen los inversores…
Más viviendas en menos manos y más viviendas vacías
El negocio de la construcción, como todas las industrias, solo se mueve por el afán de lucro. En el urbanismo esto genera un acaparamiento de propiedad cada vez mayor y una segregación espacial donde cada región o barrio es un casillero en el juego de libre mercado inmobiliario.
La clase burguesa, el 1% de la población, empieza el juego con una cantidad de capital disponible cientos de veces mayor que las familias trabajadoras que representamos al 99%. La primera regla es “el mercado no somos todos”. Cada vez hay menos familias trabajadoras que pueden comprar una vivienda para uso directo con su salario, mientras las familias más acomodadas de la burguesía buscan acumular infinitamente más capital acaparando casas. A esta diferencia entre el poder adquisitivo de ambas clases se le suma el encarecimiento de los créditos hipotecarios.
Los últimos tres censos nacionales muestran que aumentan las familias que no pueden comprar una vivienda y deben recurrir al alquiler. A nivel nacional en 2001 había un 11.1% de inquilinos, en 2010 un 16.1% y en 2022 llegamos a un 20.7%.
En CABA, donde siempre es mayor la presencia de inversores con fines de renta, esto se acentúa: en 2001 había un 22.2% de inquilinos, en 2010 un 29.8% y en 2022 un 38.8%.
Según los censos, la cantidad de viviendas vacías en Argentina en 1980 era el 13%. En la actualidad son el 17.6%. Este total no distingue a las que estaban vacías el día que se realizó el censo o las que lo están de forma regular. Un análisis de los consumos eléctricos mensuales puede aportar un panorama más exacto para saber si una vivienda está ociosa o no. Ese nivel de detalle solo fue relevado una sola vez por el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y dio por resultado que el 10% de la viviendas construidas estaban sin habitantes, más de 200 mil departamentos. Un relevamiento constante en tiempo real sería una herramienta valiosísima para dimensionar el lock out inmobiliario en su conjunto.
Esto no se trata de un fenómeno argentino o latinoamericano. En las economías más ricas del mundo también tienen la misma dinámica de concentración de propiedad y encarecimiento para las familias trabajadoras.
Especulación inmobilairia. Las torres de lujo de Puerto Madero son un emblema de la construcción de viviendas para fines especulativos y no para solucionar el grave problema habitacional actual | Ricardo Palmadessa
¿Por qué es legal que puedan existir millones de viviendas compradas para mantenerse vacías, sin ofertar en alquiler? En muchas de las principales ciudades del mundo existen multas contra este tipo de lock out ¿Por qué no tener “mano dura” contra quienes especulan y hacen imposible acceder a un derecho tan básico como la vivienda?
También se han conquistado distintas leyes que regulan los precios de entrada para un alquiler y un sistema público inmobiliario que ofrece precios más económicos para alquiler. En Nueva York, la reciente legislación impide el alquiler temporario de departamentos enteros por menos de 30 días y lo permite solo por habitación, si el anfitrión está presente en el alojamiento.
La dolarización empezó con los militares
Qué moneda se usa para comprar, no es una inocente conversión de cifras con la calculadora. Los materiales de construcción, los salarios de obreros, administrativos, diseñadores, arquitectos, etc se pagan en pesos. Si hay inflación, los presupuestos se actualizan según el índice de evolución del precio de materiales y salario de la mano de obra en pesos. Lo mismo podría hacerse con el precio de la obra terminada. Sin embargo, vemos precios de alquileres y viviendas medidos en dólares. ¿Por qué parte de los dólares que entran desde las exportaciones a nivel país y que normalmente se usan para pagar la importación de objetos, se deben desviar a pagar viviendas fabricadas con materiales y mano de obra locales, como si fueses importadas?
Esta lógica se instauró en la última dictadura militar, cuando la dolarización en este rubro se convirtió - y sigue siendo desde entonces- un gran negocio para bancos y financieras internacionales. La libertad total del mercado cambiario inició con el ministro de Economía ultra liberal Martinez de Hoz, quien estableció la compra de dólares a pesos a precio libre y sin límite de monto. El gobierno militar planteaba que esta libertad atraería inversiones en construcción, aumentaría la cantidad de viviendas y por ende bajaría el precio. También estableció beneficios impositivos para la construcción. Un gran negocio para los vendedores de créditos en dólares que seguimos pagando a través de la deuda externa.
Junto con la legalización de los precios en dólares, se dictaminó la eliminación de las pocas regulaciones de alquileres. Casi 50 años después vemos que esa “libertad de mercado”, lejos de abaratar la vivienda, hizo lo contrario. Esa total libertad de lucro la siguieron protegiendo con gobiernos democráticos del PJ, la UCR y Cambiemos.
Como piezas de un juego de mesa siniestro, el juego del mercado nos impone que quien ya no puede tener un crédito para comprar una vivienda empieza a alquilar. Quien no llega a cubrir el alquiler, se muda a algún otro barrio más barato. A quienes habitaban antes esa periferia se les dificulta encontrar nuevos alquileres, por lo que una parte está obligada a recurrir a alquileres en otro barrio más precario, hoteles, pensiones, inquilinatos o alquileres informales en villas. Quien ya no puede pagar un alquiler ni en los barrios más precarios, debe pasar a una nueva toma de tierra. Quien tampoco puede formar un nuevo asentamiento termina sin techo, en la calle, el último casillero de tablero inmobiliario.
Patear el tablero
Empecemos con que los grandes propietarios de las millones de viviendas vacías se multen mediante un impuesto lo suficientemente alto, como para que prefieran poner esos inmuebles en alquiler o venta. Sigamos por poner un tope al precio inicial de los contratos y establecer las actualizaciones de acuerdo a la evolución de los salarios formales e informales. Limitar los alquileres temporarios de quienes posean más de 100mts2 o más de dos unidades funcionales, sin contar la vivienda propia. Prohibir la fijación de precios de alquileres en dólares. Garantizar a las familias créditos baratos con tasa subsidiada para financiar la compra de terrenos urbanos.
Por otra parte, emprender un plan de construcción de vivienda unifamiliar o multifamiliar y de urbanización, bajo control de sus trabajadores, trabajadoras y comunidades usuarias, sin intervención de rentistas o cualquier intermediario con fines de lucro, como los que hacen imposible el acceso de la vivienda para las mayorías hoy.
Déficit habitacional. Alcanza a millones de hogares que habitan viviendas precarias o directamente en la calle. Las enormes dificultades para acceder al alquiler agravan este problema | Foto aérea de la villa 31 por la zona de Retiro - Ricardo Palmadessa
Esto es parte de las propuestas que solo la izquierda plantea, pensando en el beneficio de las grandes mayorías populares. Es la única fuerza política que defiende el acceso a la vivienda, la salud y la educación para la clase trabajadora y el pueblo pobre, en el Congreso y en las calles. Para patear el tablero del juego siniestro del mercado inmobiliario, así como para conquistar todos nuestros derechos, hay que unir la fuerza de esa gran mayoría y exigir a las centrales sindicales que dejen de traicionarnos y dividirnos y se movilicen contra el ajuste al servicio del FMI.
