Vivienda. Ahora la cuota de un crédito UVA es tres veces más cara que un alquiler

Históricamente quienes tenían la posibilidad de contar con un recibo de sueldo (que tenía que ser bastante superior a la media), algunos ahorros y cierta estabilidad laboral, podían acceder a alguna de las limitadas líneas de crédito hipotecario que ofrecían algunos bancos. La tasa de interés era alta, la asistencia financiera era limitada al 75 %. En sí, resultaba casi imposible acceder a una vivienda.

Claro está que de estos créditos quedaban fuera los miles de trabajadores de la economía informal, los pobres y los desempleados. El consuelo del reducido grupo que accedía a un crédito, era que la misma inflación que por un lado devaluaba día a día su salario real, también dejaba atrás a la tasa de interés fija que se había pactado. Incluso el coeficiente de variación salarial, que siempre queda por debajo de la inflación, en unos años superaba a la tasa de interés, y se hacía menos pesado el pagar un crédito ya que la cuota igualaba (o casi) un alquiler mensual.

Para torcer esta dinámica el año pasado el presidente Mauricio Macri anunció con bombos y platillos el lanzamiento de los nuevos créditos hipotecarios, los créditos UVA.

La promesa oficial fue que los préstamos eran a treinta años, con tasas y cuotas bajas, accesibles para todos. Pero las cuotas se ajustan a través de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que varían en función del Índice de Precios al Consumidor. Es decir, que la inflación es el primer componente de una deuda que aumenta semana a semana ya que el monto original del crédito ahora no se debe en pesos sino en unidades UVA.

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Veamos un ejemplo: un tomador solicitó el máximo prestable de $ 3,76 millones, que corresponde al 80 % de una vivienda de $ 4,7 millones, el 14 de septiembre con un dólar a $ 40.53 y el índice UVA en $ 26.23. Los valores corresponden a una vivienda de U$S 115.963, el valor promedio de un mono ambiente en Villa Urquiza por el cual se paga un alquiler de $ 10.500.

Bien, para la toma de ese crédito el cliente debería acreditar ingresos por $ 125.808,79,como el banco financia el 80 % del valor de la vivienda, también debe contar con los $ 940.000 de diferencia entre el valor de compra y el prestado, además de $ 470.000 del valor de la escritura.

La deuda original estará instrumentada en 143.347,31 unidades UVA, al 14 de septiembre la UVA cotizaba en $ 26.23. La cuota inicial que pagará a 20 años es de $ 31.723,54, tres veces más de lo que pagaría por el alquiler de la misma propiedad que adquiere, asumiendo una deuda que varia con la inflación. Hoy el UVA se ubica en $ 28.21, la deuda en poco más de un mes aumento $ 283.827,61.

¿Qué propone el Gobierno ante el salto en la inflación?

Este mes el Gobierno propuso un sistema que pondría un techo al aumento de las cuotas de los créditos UVA. En realidad no es un techo sino que proponen que, de aumentar la cuota en más de un 10 % del coeficiente de variación salarial medido por el Indec, la diferencia entre ese aumento y la inflación será absorbida por los bancos hasta que la “situación se estabilice” y los “sueldos queden por encima de la inflación”.

En ese momento, la diferencia que había quedado impaga por el tomador, será sumada al capital total adeudado, obviamente con el pago de intereses correspondientes.

En resumidas cuentas se patea para adelante el problema. Tampoco queda claro qué tipos de intereses los bancos cobrarán, mucho menos (y la historia de las últimas décadas al menos, nos permite afirmar que nunca) cuándo va a llegar el día en que los salarios le ganen a la inflación, ni quién, cómo, ni cuándo decidirá la capitalización de esa deuda.

El sueño de la casa propia que prometió Macri se transformó en pesadilla para muchas familias cuyas deudas escalaron. En la actualidad, acreditar ese tipo de ingresos, contar con las cantidades de pesos ahorrados, cuotas que superan tres veces el monto de un alquiler y arriesgarse a un aumento indefinido del monto adeudado, ya no es viable.

Por este motivo, se evidencia una caída estrepitosa en el otorgamiento de estos créditos, dejando casi sin opción a quienes quieran acceder a un crédito hipotecario, y sin plantear ningún tipo de solución para paliar el déficit habitacional de 3,5 millones de familias.

En épocas de timba financiera, cuando día a día se fugan millones de dólares al exterior y se pagan tasas superiores al 70 % anual a siete días, generando millones a los bancos y a los especuladores; tiende uno a preguntarse al servicio de quién deberían estar los bancos. Seguramente no para los especuladores, o los pooles inmobiliarios -tratándose del tema de la vivienda-.

Una respuesta del lado de las mayorías sería pelear por una necesaria banca estatal única bajo control de los trabajadores y comités de usuarios, que permita que el ahorro nacional vaya hacia inversiones en infraestructura, vivienda, salud y educación. En el caso de los pequeños ahorristas, este sistema de banca estatal centralizada, podría otorgar créditos baratos, con mínimos requisitos para poder acceder a una vivienda única y permanente.