Elecciones 2023. Mendoza: Vivienda

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Vivienda

La vivienda es uno de los grandes problemas actuales. La casa propia es casi imposible y los alquileres impagables. En Argentina hay 3,8 millones de familias en situación de emergencia habitacional. Al mismo tiempo que hay 2 millones de viviendas desocupadas. El 35% de las familias alquilan y cada año son más. El 45% de sus ingresos se van en el alquiler. En el país existen 5600 villas y asentamientos con 5 millones de habitantes.

En las últimas décadas asistimos a un boom inmobiliario. Han proliferado los barrios privados y la construcción de grandes emprendimientos, mientras que hay millones que no pueden acceder a una vivienda digna. El Gran Mendoza, después de Buenos Aires, es el mayor conglomerado de urbanizaciones cerradas de Argentina. El relevamiento hecho por Edición UNCuyo en un estudio denominado “La Década Loteada” (hecho en base a datos aportados por los municipios y a un relevamiento de la especialista mendocina Sonia Roitman) da cuenta de que ya hay más de 300 barrios cerrados, sólo en el Gran Mendoza. Esta investigación demuestra el avance de las urbanizaciones cerradas se inició a fines de los 80 en la provincia, aunque algunos barrios (como el pionero Dalvian) se adelantaron 10 años al fenómeno. El proceso se aceleró a partir de los 90 y, sobre todo, con el cambio de siglo, donde “explotó” el loteo de antiguas tierras agrícolas para levantar allí barrios privados. Según se desprende de los datos relevados, el 60% de estos barrios se construyeron desde 2004. Su crecimiento durante los gobiernos kirchneristas y el macrismo no se detuvo, sino que incluso se incrementó, abarcando en la actualidad el 12% de la superficie urbana (Morgani y Rizzo, 2014).

Para la construcción de este tipo de emprendimientos se aprovechan de los enormes saltos de renta, es decir, los desarrolladores inmobiliarios compran tierras no urbanizadas a precios bajos y luego las venden en loteos privados a precios exorbitantes. Esto se puede observar en la periferia donde por un lado se ofrecen grandes superficies a precios bajos posibilidades de loteo y, por otro, terrenos más pequeños (entre 300 y 700 mt.) en barrios privados a precios mucho más elevados.

Quienes se apropian del salto de renta no son los habitantes de los barrios privados, sino los desarrolladores-especuladores inmobiliarios que desarrollan los emprendimientos, ya que más del 93% de las compras de tierras e inmuebles en la última década en Argentina se hacen sin acceso al crédito hipotecario, por actores con mucha liquidez o fondos de inversión.

Hay emprendimientos que se han comportado como punta de lanza o frente pionero para marcar la dirección y la localización de la expansión urbana. ¿Qué significa esto? Una vez construido (o antes) logran (ya sea por lobby, presión o con inversiones mixtas) que se lleven todos los servicios, y se valoriza de forma exagerada el entorno. Esto favorece principalmente a desarrolladores y grandes propietarios, que se apropian de esas ganancias extraordinarias, cuyos costos asumimos todos. ¿Por qué? Porque el hecho de que esas tierras se “hiper valoricen” responde, principalmente, a dos motivos que nada tienen que ver con el esfuerzo de ellos. Primero porque los costos de infraestructuras, ambientales, sociales y de tiempo que implica tener una ciudad innecesariamente tan extendida en el espacio lo pagamos todos (con presupuestos públicos y con nuestros esfuerzos cotidianos de viajes largos, embotellamientos, mayor contaminación, etc.). Segundo, porque ese aumento desproporcionado de esos terrenos aumenta la base del precio de todos los terrenos de la ciudad, haciéndolos cada vez más inaccesibles a los trabajadores.

Los barrios populares no tuvieron el mismo desarrollo. En el relevamiento de asentamientos y villas inestables del país -realizado entre agosto de 2016 y mayo de 2017 y publicado en el decreto 358/2017 por el gobierno nacional- Mendoza aparece con 205 asentamientos contabilizados y se ubica quinta en el ranking nacional, sólo por detrás de las provincias de Buenos Aires, Santa Fe, Chaco y Misiones. El Gran Mendoza es la zona donde existe más concentración de asentamientos precarios. Las Heras es el departamento que más villas miseria registra con 30; seguida por Guaymallén con 28 y Maipú con 26; mientras que Luján con 25 y Capital con 23 completan los principales 5. Según este relevamiento, el 84,5% de los asentamientos tiene acceso al agua mediante conexión irregular a la red pública, el 81,5% no tiene red cloacal y el 75% tiene conexión irregular a la red pública de energía eléctrica. La resolución del problema de la vivienda está estrechamente vinculada a terminar con todas las privatizaciones de los servicios públicos como agua, gas, electricidad y transporte, poniendo todas las empresas bajo control obrero y popular, para que la infraestructura básica urbana llegue a todos los barrios.

Son estos sectores a su vez los más afectados por las contingencias climáticas y los riesgos naturales. Una gran parte del pueblo trabajador -por los precios del suelo y la vivienda - es relegada a las áreas periféricas donde el riesgo natural es mayor, tanto por la exposición a peligrosos fenómenos naturales (aluviones, sismos, inundaciones, etc.) como a la precariedad de las viviendas y barrios. Lo que explica -por ejemplo- que ante un evento aluvional en una misma área se vea menos afectado el Dalvian que La Favorita. El riesgo aluvional ha aumentado en los últimos años debido a la urbanización de la mayor parte de las zonas altas del Área Metropolitana como son el sur y el oeste, lo cual disminuye la infiltración y aumenta la escorrentía haciendo más potentes las crecidas ante cada lluvia. Todo esto combinado con la falta de obras de defensa aluvional y la precariedad de las viviendas (muchas de ellas de adobe), deja expuestos a grandes sectores de la población a riesgos inminentes.

Durante estos años esta situación no se ha revertido. Según el último censo, solo el 60% de los hogares de Mendoza tienen vivienda propia, siendo una de las provincias con menor porcentaje de viviendas propias del país. La construcción de viviendas para las familias trabajadoras disminuye año a año. En Mendoza el Instituto de la Vivienda, el ente encargado de resolver el déficit habitacional de la provincia ha subejecutado en forma sistemática su presupuesto. En el 2021 se ejecutaron el 41% de los fondos y se entregaron solamente 795 viviendas. El presupuesto de apertura para el 2022 fue de $10.000 millones mientras que para el 2023 se presupuestaron $8.500 millones. Si consideramos el efecto inflacionario el monto de este año representa una pérdida del 83%. Si en el análisis tenemos en cuenta solamente las partidas que estarán destinadas a la construcción y refacción de viviendas (Trabajos Públicos) el proyecto 2023 establece para las mismas $5.343 millones. El 91% de esta inversión será financiada por programas nacionales, mientras que tan solo el 9% correspondería a fondos provinciales.

Además, en los programas de acceso a la vivienda cobran cada vez mayor protagonismo los entes privados en el financiamiento y los desarrolladores inmobiliarios en el proceso de urbanización. Por ejemplo, el Plan Mendoza Construye creado en 2018 por el IPV cuenta con varias líneas, una de ellas de “Participación Público-Privada” financiada en un porcentaje por desarrolladores inmobiliarios y otra de “Crédito para Construcción” financiada 100 % por el banco.

En la provincia hay muchas casas vacías que se utilizan para la especulación inmobiliaria. Se ha reducido la oferta debido a la especulación inmobiliaria por la migración a plataformas de alquileres temporarios que se cobran por día en dólares. Por ejemplo, la cantidad de departamentos ofertados en Airbnb duplica a la de Inmoclick. Entonces esos departamentos están vacíos muchísimos días del año, pero ganan mucho más alquilándolas pocos días a turistas. Por lo tanto, esto agrava el problema de la falta de vivienda porque afecta el acceso a los alquileres que están por las nubes. En el Gran Mendoza, los alquileres en pesos comienzan entre 80 y 110 mil para un monoambiente. Luego un departamento en Capital está en promedio en 149 mil pesos u 853 dólares, según la moneda en la que está publicado (Inmoclick, 2023). Mientras que para el mismo período el salario mínimo, vital y móvil se encuentra en 118 mil pesos (Resolución 10/2023, CNEPySMVyM). Es necesaria la prohibición de fijar el precio de los alquileres en dólares y limitar los alquileres temporarios.

Los precios de los materiales de construcción, muchos de los cuales se producen en nuestra provincia, están a precio dólar. Un pequeño puñado de empresas se enriquecen a costa de que un importante sector de la población no puede acceder a un derecho básico como es la vivienda.

Para todos aquellos que necesiten acceder a la vivienda única mediante crédito, hay que establecer un fondo público para préstamos, cuya cuota no exceda el 20% del salario mínimo y sin más requisitos que el de solucionar el déficit habitacional familiar. Sin embargo, los subsidios no son suficientes y puede tener como efecto que una parte significativa, si no es que total, del subsidio a la mercancía se traducen en incremento del precio del suelo o la vivienda. Por ejemplo, el PRO.CRE.AR como instrumento de regulación de subsidio a los adquirentes, generó un aumento de la demanda lo cual se tradujo en un incremento en el precio del suelo. Por lo tanto a diferencia del mercado de otras mercancías la única posibilidad de asegurar que aumente la calidad y se reduzca el precio es el de regular la oferta. Es decir, crear un banco de tierras mediante la expropiación de tierras, establecer impuestos progresivos al propietario que desaliente la especulación, y estimular la construcción de viviendas por parte del estado.

Entonces, para garantizar el derecho a la vivienda de todo el pueblo trabajador, es necesario pasar por una reforma urbana, que expropie las tierras usurpadas por los “desarrolladores” privados, las propiedades en manos de la Iglesia y las de los grandes grupos inmobiliarios. Son cientos de miles de hectáreas que podrían destinarse a la construcción de viviendas populares. Además, es necesario imponer impuestos progresivos a las viviendas ociosas que estén en manos de especuladores. En la ciudad hay grandes vacíos urbanos o “terrenos de engorde” cuyos propietarios especulan con el aumento del precio del suelo para venderlo ocasionalmente. Hay que luchar por prohibir los desalojos.

Es necesario además desarrollar un plan de construcción de viviendas -y junto a ellas, nuevas escuelas, hospitales, y tendido de infraestructura básica y transporte- controlado por los trabajadores, cuyos recursos deben salir de impuestos progresivos a las grandes fortunas y del no pago de la deuda externa. La descentralización de los programas de viviendas recargó en las provincias el peso de la inversión pública en ese rubro, lo cuál es una causa más que profundiza el déficit habitacional. Es necesario un Plan nacional de emergencia ante la crisis habitacional actual. Un plan urbano integral solo es viable si su ejecución y control está en manos de los trabajadores y el pueblo.

Desde el Frente de Izquierda proponemos:

• Plan de construcción de viviendas, urbanización e integración urbana (transporte, salud, educación) para que la infraestructura básica urbana llegue a todos los barrios y generar empleo bajo convenio, donde sean las y los trabajadores quienes controlen esa planificación.

• Declaración de Emergencia habitacional en todo el territorio provincial Artículo 2. Se implementará durante el plazo estipulado en el artículo anterior un Plan de Emergencia, que comprenderá: a) Elaboración de Informe detallado sobre la situación habitacional y de servicios públicos en toda la provincia. b) La integración socio urbana de barrios y asentamientos precarios. c) Planes de construcción de vivienda. d) Medidas para las viviendas ociosas. e) La protección de los locatarios de inmuebles urbanos. Creación de la Comisión Provincial de Emergencia Habitacional, como órgano de planificación y control de la ejecución de los planes de emergencia. Esta comisión actuará bajo control de delegados obreros electos en las empresas, reparticiones públicas y los barrios populares, quien podrá disponer de los bienes inmuebles que lo integran y afectarlos a planes de viviendas, infraestructura, obras y servicios de integración socio urbanística creados o a crearse que administre y ejecute. El Instituto Provincial de la Vivienda elaborará el procedimiento de composición de la Comisión contemplando necesariamente la participación mayoritaria de las organizaciones vecinales, de usuarios populares de servicios públicos y de locatarios, organizaciones de trabajadores, profesionales, las universidades públicas, organizaciones territoriales y toda otra que considere incluir.

• La Comisión Provincial de Emergencia Habitacional tendrá las siguientes funciones: a) Planificación, control y seguimiento de las Obras para llevar a cabo la integración socio urbana de barrios y asentamientos precarios, como de viviendas nuevas y refacciones. b) Aprobación de las contrataciones o licitaciones que lleve a cabo la Autoridad de Aplicación c) Controlar el cumplimiento de las disposiciones referidas a las locaciones y viviendas ociosas. d) Redactar funcionamiento interno. e) Administrar los recursos del Fondo Provincial de Emergencia Habitacional

• Integración socio-urbana de barrios y asentamientos precarios que no cumplen con condiciones de habitabilidad dignas, mediante acciones que de forma integral y participativa, incluyan, entre otras, la construcción y/o mejora y ampliación de las viviendas, del equipamiento social y de la infraestructura, el acceso a servicios, el tratamiento de los espacios públicos, la eliminación de barreras urbanas cuando existieran, la mejora en la accesibilidad y conectividad, el saneamiento y/o mitigación ambiental y regularización del dominio. Solo se procederá a la relocalización de los ocupantes y/o habitantes de barrios y asentamientos precarios con acuerdo de la Comisión de Emergencia Habitacional y en beneficio y acuerdo de los mismos. Esta podrá ser total o parcial según el caso y bajo las siguientes circunstancias: Factores de riesgo social, hidráulico, sísmico o ambiental. Hacinamiento de hogares. Precaria situación constructiva de la vivienda, con riesgo estructural o dificultades funcionales. Los proyectos deberán alcanzar los estándares y condicionamientos fijados por la legislación vigente en materia de obras, urbanización y garantía de acceso a servicios públicos. Se trasferirá la titularidad dominial del inmueble a los ocupantes de la vivienda construida.

• La expansión urbana será planificada a partir de un diagnóstico territorial actualizado periódicamente para áreas que presenten las siguientes condiciones: Que su entorno este consolidado o semi-consolidado con uso predominantemente residencial y no existan localizaciones de actividades molestas, nocivas o peligrosas para la población a localizar y sus bienes materiales. Que exista a una distancia no mayor a 1 kilómetro por lo menos de un establecimiento educativo pre escolar, primario y secundario con matrícula disponible. Así también como un centro de atención médica primaria, espacios de recreación y deportes. 3. De no cumplirse las condiciones del punto anterior, la creación de los faltantes será parte del proyecto de urbanización en trabajo conjunto con los municipios y los organismos competentes. 4. Que se asegure la dotación de agua potable y un correcto sistema de desagüe cloacal y o eliminación de líquidos cloacales, acordes con la densidad poblacional, con el fin de asegurar la no contaminación de los recursos acuíferos y la dotación sanitaria indispensable para el grupo habitacional. 5. Que no se presenten barreras urbanísticas que impidan la accesibilidad a la zona de equipamiento y que, por su ubicación y distancia, no se genere la segregación espacial y social de los grupos a localizar. 6. Que posea aptitud hidráulica, proyecto de saneamiento hidráulico en ejecución o con garantía de ser terminada antes de la finalización de la urbanización. 7. Los proyectos de urbanización deberán prever como mínimo las siguientes obras de infraestructura, que tendrán como plazo máximo 1 mes a contar desde que se tome posesión por primera vez de manera definitiva de al menos un beneficiario/a: Apertura, tratamiento de calles y obras de escurrimiento de aguas superficiales y desagües. Energía eléctrica para alumbrado público y uso domiciliario. Previsión de agua potable en cantidad y calidad. Servicio de Transporte Público. Servicios de recolección de residuos, limpieza de calles y cunetas. Sistema de eliminación de excretas que aseguren la no contaminación. Forestación y señalización urbana. Los propietarios que se beneficien con la valorización de sus inmuebles debido a las obras públicas realizadas deberán soportar contribución especial por las mejoras según lo determine la reglamentación.

• Registro departamental de viviendas ociosas, en el marco del Registro de la Propiedad Inmueble. Las personas que cuenten con viviendas ociosas deberán pagar un impuesto sobre los inmuebles que se encuentren en este carácter, de manera progresiva teniendo en cuenta la cantidad y el tiempo que los inmuebles tengan en esta situación y si los propietarios son personas físicas o jurídicas.

• Creación de un impuesto progresivo sobre grandes emprendimientos inmobiliarios e industrias ubicadas o con domicilio legal en la provincia, Bancos y Entidades Financieras y Centros Comerciales. Auditoría integral sobre la venta de tierras del Estado a los grandes empresarios, emprendimientos y pulpos inmobiliarios en los últimos años.

• Banco Provincial de Tierras para vivienda social y hábitat para promover el derecho al hábitat y la vivienda digna, el derecho a la ciudad y la satisfacción progresiva de las necesidades urbanas y habitacionales de los ciudadanos, de manera que se facilite el acceso y goce de la población a la vivienda, la infraestructura, los servicios, la preservación ambiental, los espacios culturales, y a todos los bienes comunes y públicos. Promover la integración socio urbanística de los asentamientos de emergencia y barrios populares, como así también la regularización de la tenencia de la tierra,con la finalidad de hacer efectivo el derecho de acceso a la ciudad y a la vivienda, y desalentar la tenencia especulativa y capitalista de suelo urbano y suburbano.

• Prohibición de desalojos mientras haya familias sin vivienda.

• Promover la producción social bajo control obrero del Hábitat, el desarrollo de planes de lotes con servicios básicos, la vivienda universal evolutiva, y la urbanización social progresiva de acuerdo con el objeto de facilitar el acceso al suelo y vivienda por parte de distintos sectores de la población que no cuenten con vivienda o lote para satisfacer sus necesidades básicas y derechos:

- Producción Social del Hábitat: son aquellos procesos bajo control obrero generadores de partes o de la totalidad de espacios habitacionales y de espacios y servicios urbanos, que se realizan a través de modalidades autogestionadas individuales o colectivas.

- Vivienda Universal Evolutiva: son todas aquellas unidades de vivienda originadas en un núcleo básico que permita su habitabilidad y el posterior crecimiento progresivo y adecuado a las necesidades de cada familia. A partir del diseño inclusivo incorpora el criterio de universalidad, flexibilidad de crecimiento,diversidad de materialización y eficiencia energética.

- Urbanización Social Progresiva: se trata de emprendimientos bajo control obrero de interés social en los que la construcción de las redes de agua y saneamiento, electricidad,drenaje pluvial, alumbrado público y estructura de circulación vial se llevan a cabo de manera gradual y sucesiva hasta alcanzar los estándares de cobertura y prestación de servicios exigidos por la legislación aplicable.

• El Banco Provincial de Tierras para vivienda social y hábitat conformará un inventario o reserva de tierras urbanas y/o urbanizables, integrado por todos los inmuebles baldíos, vacantes de uso, o de uso ocioso reconvertible de propiedad provincial, pudiéndose incorporar en el inventario suelo municipal, y aquellos que se reciban o incorporen a partir de expropiaciones que lleve adelante el Estado Provincial; Lotes y/o fracciones afectados o a afectarse a planes de viviendas sociales u operatorias que hayan quedado desafectadas o sin destino específico; Donaciones y/o legados sin cargo provenientes de organismos no gubernamentales, de personas físicas o jurídicas; Transferencia de tierras provenientes del Estado Nacional, Provincial y/o las Municipalidades o Comisiones de Fomento; Compraventa; Compensación; Convenios directos con propietarios; Cualquier otra forma de adquisición.

• La ley de alquileres debe beneficiar a los inquilinos y el Estado debe garantizar que se cumplan sus derechos. Estableciendo un máximo del 20% de la canasta familiar al valor de los alquileres de vivienda única de tipo familiar, cuyo propietario tenga 2 o más bienes inmuebles de cuatro o más habitaciones en al menos uno de ellos. Los únicos requisitos exigibles a los inquilinos de vivienda única de tipo familia serán los siguientes: nombre completo, documento de identidad, constancia de CUIL. La garantía de este tipo de contratos será el Estado provincial y el locador propietario soportará los gastos del contrato y los que demande el intermediario del alquiler. Prohibición de fijar el precio de los alquileres en dólares y limitar los alquileres temporarios.