Se estima que 500 viviendas fueron consumidas por el fuego en el mega incendio que afectó a la comuna de Viña del Mar específicamente los hogares de la toma "Felipe Camiroaga" compuesta por familias sin casa que construyeron allí viviendas momentáneas a la espera de conseguir su hogar definitivo. La política del gobierno de Boric ha sido salvar de la quiebra a grandes empresas constructoras de viviendas que lucran con los subsidios estatales y que están lejos de poder resolver la tarea pendiente respecto a viviendas.
Sábado 24 de diciembre de 2022
En 2021 el “Seminario: Crisis habitacional: el desafío de la priorización territorial” publicó un estudio que concluye que a nivel nacional existe una estimación del déficit potencial de 588.632 hogares, lo que representa un 9% del total de hogares en el país. Además, revela que el 44% del déficit se localiza en la Región Metropolitana y que junto con las regiones de Valparaíso y Biobío suman el 59%. El déficit, en términos absolutos, se concentra también en las regiones de Antofagasta, Los Lagos, Maule y O’Higgins.
La política del ministro de vivienda Carlos Montes
El gobierno de Gabriel Boric a través de su ministro de vivienda Carlos Montes ha tenido una política flexible con las empresas inmobiliarias constructoras de viviendas sociales con quienes mantiene contratos para la construcción de viviendas sociales subsidiadas por el Estado.
En octubre de 2022 la empresa constructora más grande llamada "La Cruz" entró en proceso de organización judicial peligrando una quiebra inminente por el riesgo de cobro de boletas de garantía que había entregado al Estado. El mecanismo de construcción de viviendas sociales se basa en el subsidio a la gran empresa privada. Estas empresas entregan boletas de garantía en caso de no terminar proceso de obras. Otra empresa llamada "Brotec" enfrenta el mismo problema. Según Diario Financiero otra decena de constructoras a solicitado su quiebra, 14 están en tribunales de Santiago.
Crisis sistemática
La situación es compleja. Hay voces que plantean que, de no haber medidas de parte del gobierno, se podría convertir en una crisis sistémica entre las empresas que construyen viviendas con subsidios. Un tema no menor para la el gobierno del presidente Gabriel Boric, pues se podría poner en jaque la meta de entregar 260 mil nuevas viviendas sociales antes del término de su mandato.
Frente a esto, el gobierno, a través del Ministerio de Vivienda liderado por Carlos Montes, decidió dar más flexibilidad a las constructoras que desarrollan viviendas sociales, lo que, en la práctica, ha significado evitar la ejecución del cobro de boletas de garantías a las empresas que no han cumplido con los contratos producto de la pandemia.
El cambio de criterio -que sugirió Montes apenas inició su periodo como ministro- es un verdadero algunos salvavidas. Es el caso de La Cruz Inmobiliaria y Constructora, de propiedad del expresidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Daniel Hurtado, y Marcelo Garrido, que sumaba pasivos superiores a los US$ 80 millones.
Según conocedores, la empresa logró su viabilidad luego de que los Serviu regionales flexibilizaran los contratos, evitando el cobro de boletas. En caso contrario, la situación de la empresa era inviable. Tras aprobarse su reorganización, la compañía reinició sus proyectos para lograr el pago del total de sus pasivos en menos de tres años, explica un conocedor. Y, que es lo que busca el Ejecutivo, tener más viviendas sociales en construcción.
Constructoras que contratan a otras constructoras
Si bien hay un respiro entre las constructoras de viviendas sociales, el riesgo de insolvencia para las empresas que desarrollan proyectos habitacionales para el público general, se mantiene. En este caso, la contraparte no es el Serviu, sino que inmobiliarias que han contratado a constructoras. La mayoría bajo acuerdos de ‘Llave en Mano’, en que el constructor se compromete a entregar una obra completamente terminada y en estado de funcionamiento contra la entrega de una cantidad fija de dinero, repartida en plazos pactados previamente, de acuerdo con el avance de la iniciativa.
El problema es que, producto de la pandemia, las obras se paralizaron por largo tiempo, los costos se dispararon y el financiamiento de los bancos está cada vez más restrictivo.
Esteban Acevedo, gerente de Finanzas Corporativas GPS Property, suma el costo financiero que hoy tienen las compañías, llegando a alzas por sobre el 20 y 30% de lo que se conocía anteriormente.
El ejecutivo dice que otra de las causas que han incidido en este negativo escenario para las constructoras es la baja en la velocidad de las ventas de las viviendas, lo que se atribuye a la fuerte alza en las tasas de los créditos hipotecarios, lo que ha dejado a muchos chilenos sin posibilidad de adquirir una casa.
La sed de los bancos
En los bancos, aseguradoras y family offices la preocupación es mayor. Según Diario Financiero todas las inversiones en desarrollo inmobiliario residencial hoy están pasando por momentos malos. Por el lado de los bancos, las alertas se han traducido en bruscas caídas en colocaciones para construcción de viviendas.
Por ejemplo, en julio de 2019 la banca tradicional prestó $3,9 billones (millones de millones), de acuerdo a datos de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), siendo liderado por lejos por el Banco de Chile que prestó $ 1,7 billones. La inyección de capitales de la banca a la construcción solo siguió en alza hasta diciembre del año pasado, cuando se alcanzó la cifra récord de $ 5,6 billones, y el banco controlado por los Luksic colocó $ 2 billones.
Las últimas cifras de la CMF reflejan que las colocaciones bancarias para construcción de viviendas en julio fueron de $ 4 billones, 27% menos que diciembre, y esta vez lideraron los préstamos el Banco Estado, con $885 mil millones, y el Banco Bice, de la familia Matte, con $835 mil millones. Mientras que el Chile se quedó en la posición siete y colocó solo $267 mil millones, una caída de 87% respecto a lo prestado en diciembre.
Pero no solo los bancos están complicados. Por el lado de los inversionistas privados que apostaron por fondos de inversión de desarrollo inmobiliario residencial también hay alertas encendidas, y eso incluye a las AFP, aseguradoras, family offices y personas de altro patrimonio.
Según el último reporte de Acafi-CBRE, hay 20 administradoras que operan 51 fondos de inversión de desarrollo inmobiliario de diferente tipo, y si en 2021 tuvieron un crecimiento de 28,3%, el primer trimestre de 2022 solo llegó a 0,4%.
Garantías flexibles: que ganen las inmobiliarias, que ganen los bancos... y después la gente
Tema aparte para los bancos tiene que ver con financiar garantías para que las constructoras entreguen al Servicio de Vivienda y Urbanismo (Serviu). Cada vez que una constructora se adjudica la construcción de casas con alguno de los programas de subsidios estatales, debe entregar al Estado un monto en garantía que se cobra si es que la empresa no cumple con el contrato.
Desde un banco privado comentan que casi no se están dando ese tipo de boletas por la incertidumbre de las mismas constructoras de poder concluir los trabajos.
Ello, explican, porque los contratos con el Estado son contra entrega de avances, pero la alza de los costos de la construcción ha impactado directo en que el tope de reajuste que permiten los contratos, no alcanza a suplir el alza de costos y con ello empuja a constructoras a estar al límite y hacer cumplir la boleta de garantía, pero desde el Ministerio de Vivienda han flexibilizado los requisitos, para evitar que más constructoras caigan.
Por un plan de vivienda con impuestos extraordinarios a las grandes fortunas
La región de Valparaíso tiene un historial de incendios catastróficos producto de la pobreza estructural y la crisis de la vivienda. Tanto el Estado como los actuales gobiernos locales de Valparaíso y Viña del Mar han criminalizado la pobreza decretando desalojos a los asentamientos bajo el argumento de las normativas de planificación territorial y urbana. Mientas que para las inmobiliarias hay permisos de edificación sin restricciones.
Es sabido que en la gran mayoría de estas situaciones, empresas y magnates de la industria forestal e inmobiliaria son los más interesados en la propagación de estos incendios que golpean de manera brutal a las familias más pobres, quienes permanentemente tienen echarse las miserias del sistema capitalista en sus espaldas, y en base a la unidad con sus vecinos, y distintos sectores del pueblo trabajador, conscientes y sensibles a esta clase de situaciones, solidarizan.
La crisis habitacional necesita ser frenada, y frente al gran negociado de empresarios y magnates, es necesario luchar por un plan de emergencia para la vivienda que dé una respuesta concreta a las miles de familias que se encuentran en las peores condiciones. Para que este plan se materialice, se debe exigir a las grandes fortunas impuestos extraordinarios y que sea controlado bajo la dirección de los sindicatos de la construcción y los comités de vivienda.
Gabriel Muñoz
Licenciado en Historia
